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Le déficit foncier à Lyon ou ailleurs en France est un mécanisme fiscal permettant de réduire ses
impôts. Parfois moins connu que les autres dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel, il peut
s’avérer intéressant et rentable dans le cadre d’un investissement immobilier. Qu’est-ce que le déficit
foncier ? Comment fonctionne-t-il ? Quelles sont les charges déductibles ? Suivez Evom Property,
l’expert du déficit foncier à Lyon.
Qu’est-ce que le déficit foncier à Lyon ?
Le déficit foncier est un avantage fiscal accordé aux propriétaires de biens immobiliers à Lyon et en France. Il prend la forme d’une réduction d’impôt. Cette dernière est calculée à partir :
– des charges, c’est-à-dire toutes les dépenses faites par le propriétaire pour l’entretien du logement loué.
– des revenus locatifs, c’est-à-dire les loyers perçus par le propriétaire bailleur.
Pour parler de déficit, il faut que les charges soient plus élevées que les revenus locatifs. Utiliser le déficit foncier dans le cadre d’un l’investissement locatif est donc une bonne idée pour diminuer le montant global de ses impôts sur le revenu.
Enfin, le déficit foncier à Lyon est un dispositif qui n’est pas soumis au plafonnement global des niches fiscales (actuellement limité à 10 000 € de réduction d’impôts par foyer et par an). Il peut donc être cumulé avec d’autres lois de défiscalisation : LMNP, loi Pinel, Loi Malraux, loi Monuments historiques…
Les conditions pour du déficit foncier à Lyon
Pour pouvoir bénéficier du déficit foncier dans votre déclaration d’impôts sur le revenu, certaines
conditions sont à respecter.
être propriétaire
– louer le logement en location nue (non meublée)
– laisser le logement en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant
l’imputation du déficit foncier. Par exemple : pour un déficit foncier à Lyon en 2023, vous
devez louer le bien jusqu’en 2026
– opter pour le régime d’imposition au réel, une option fiscale irrévocable pendant trois ans,
qui permet de déduire les charges de vos revenus fonciers (par opposition au régime micro-
foncier avec lequel un abattement forfaitaire de 30% est appliqué aux revenus fonciers, quel
que soit le montant des charges. Ces dernières n’étant pas déclarées.)
– avoir calculé que le montant des charges est supérieur aux revenus locatifs
A noter que les conditions du déficit foncier sont les mêmes partout en France. Evom Property
propose d’ailleurs des investissements immobiliers dans d’autres petites et moyennes villes dans
lesquelles le rendement est avantageux.
Déficit foncier à Lyon : les charges déductibles
Pour bénéficier d’un déficit foncier à Lyon ou ailleurs, voici la liste des charges déductibles des
revenus fonciers et de vos revenus totaux.
– les frais de gestion et d’administration du bien immobilier (frais d’Agence immobilière,
honoraires du syndic de copropriété, rémunération d’un concierge… )
– la taxe foncière, un impôt directement lié au logement et non récupérable auprès du
locataire
– les intérêts et frais de prêt immobilier (déductibles uniquement du revenu foncier)
– les primes d’assurance
– les dépenses liées à l’entretien du logement ou à des réparations (rénovation énergétique ou
non, installation de système sanitaire neuf, mise aux normes… en revanche les travaux de
construction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles au titre du déficit foncier)
– les provisions pour charges (pour les logements situés au sein d’une copropriété)
– les charges locatives (si le locataire ne les a pas payées et si elles ne sont pas récupérées
avant le 31 décembre de l’année suivant son départ)
– l’indemnité d’éviction ou de relogement d’un locataire
Comment fonctionne le déficit foncier à Lyon ?
Chaque année, le déficit foncier à Lyon ou ailleurs en France permet de déduire jusqu’à 10 700 € de
vos revenus, ou jusqu’à 15 300 € pour les immeubles concernés par l’amortissement « Périssol ». S’il
y a un excédent, il peut être reporté et déduit pendant 6 ans de l’ensemble des revenus ou pendant
10 ans des revenus fonciers uniquement.
A noter que pour donner suite à la Loi Climat, le plafond de déficit foncier a été relevé à 21 400 € par
an dans le second projet de loi de finances rectificative pour 2022. Une décision cohérente avec la
volonté du gouvernement d’encourager les travaux de rénovation dans les passoires thermiques.
Pour bénéficier de ce nouveau plafond, les charges déboursées par le propriétaire doivent :
– être réalisées à partir du 1er janvier 2023 et jusqu’au 31 décembre 2025
– avoir pour objectif la rénovation énergétique du logement
– améliorer le diagnostic thermique du logement, plus précisément le faire sortir de la
catégorie des passoires thermiques (DPE F ou G)
Les charges déductibles d’un déficit foncier à Lyon doivent être complétées dans le formulaire n°2044
annexé à la déclaration d’impôts annuelle. S’il n’est pas nécessaire de fournir les pièces justificatives
à l’administration fiscale, il est conseillé de les conserver précieusement en cas de contrôle. Devis,
plans ou factures servent à prouver le montant des charges et l’utilité des travaux.
Déficit foncier à Lyon : où investir ?
Du fait de son mode de fonctionnement, le déficit foncier à Lyon est intéressant pour un
investissement locatif dans un logement ancien nécessitant des travaux de rénovation ou de
restauration. En effet, le montant total des travaux constituera le montant des charges déductibles.
Ce dernier sera logiquement supérieur à celui des revenus locatifs.
Le parc de logements anciens de Lyon dispose d’un grand nombre de biens à rénover et dont le DPE
est F ou G. En parallèle la demande locative est très forte dans le centre mais aussi en périphérie, à
proximité des pôles d’emploi des lignes majeurs des transports en commun. Investir dans un bien
immobilier et bénéficier du déficit foncier à Lyon peut donc s’avérer une opération très rentable.
Déficit foncier : un levier puissant pour réussir son investissement immobilier
Le déficit foncier est aujourd’hui l’un des dispositifs les plus efficaces pour optimiser la fiscalité d’un investissement immobilier. Très apprécié des investisseurs qui souhaitent concilier rénovation, avantages fiscaux et construction d’un patrimoine immobilier, il permet de déduire certaines dépenses de ses revenus fonciers, voire de son impôt sur le revenu.
Dans un contexte où l’investissement locatif prend de plus en plus d’ampleur dans des villes comme Lyon, Villeurbanne, Dijon, Mâcon, Valence, Roanne, Vichy, Chalon-sur-Saône ou Bourg-en-Bresse, ce mécanisme offre une opportunité unique d’améliorer sa rentabilité tout en réalisant un placement intelligent.
Investissement immobilier : pourquoi le déficit foncier séduit autant les investisseurs ?
Réaliser un investissement immobilier implique d’anticiper la fiscalité, les travaux, la gestion locative, la demande locative et le financement via un prêt immobilier. Le déficit foncier devient particulièrement pertinent lorsqu’un bien nécessite une rénovation importante.
Ce dispositif permet en effet de déduire les travaux d’entretien et d’amélioration de ses revenus fonciers, ce qui réduit mécaniquement la pression fiscale. Si les dépenses excèdent les revenus, l’investisseur crée un déficit imputable sur le revenu global (dans la limite de 10 700 € par an), ce qui permet une réduction d’impôt immédiate.
Pour un investisseur cherchant à optimiser son investissement, à épargner ou à augmenter sa rentabilité sur le long terme, le déficit foncier est l’un des mécanismes les plus puissants du marché immobilier.
Investissement locatif : améliorer rentabilité, rendement brut et rendement net grâce au déficit foncier
L’investissement locatif avec travaux présente un double avantage :
✓ augmenter la qualité du bien, donc sa valeur et son loyer,
✓ diminuer la fiscalité grâce aux avantages fiscaux du déficit foncier.
Dans des villes où l’ancien est très présent, comme Roanne, Vichy, Chalon-sur-Saône ou Dijon, ce dispositif prend tout son sens. Les travaux de rénovation permettent d’accéder à un marché plus large, d’améliorer la demande locative et souvent d’obtenir un rendement brut et un rendement net supérieurs à ceux d’un bien neuf.
Ce mécanisme se combine parfois avec d’autres dispositifs comme la loi Denormandie, la loi Malraux ou la loi Monument Historique, renforçant encore la réduction d’impôt. Dans certains cas, les investisseurs complètent même leur stratégie avec de la pierre papier, notamment via des SCPI déficit foncier, très recherchées pour leur gestion simplifiée.
Lyon : une ville idéale pour investir avec le déficit foncier
Ville dynamique et attractive, Lyon offre un marché ancien particulièrement adapté au déficit foncier. Les quartiers historiques, les immeubles anciens nécessitant des travaux et la forte pression de la demande locative créent un contexte idéal pour réaliser un investissement immobilier rentable.
Entre valorisation patrimoniale, sécurité locative et fiscalité optimisée, Lyon reste l’une des meilleures villes françaises pour ce type de projet d’investissement.
Dijon : un marché parfait pour un projet d’investissement en déficit foncier
Avec son centre historique, ses logements anciens et des prix d’achat accessibles, Dijon représente une opportunité exceptionnelle pour les investisseurs souhaitant utiliser le déficit foncier.
La ville attire étudiants, jeunes actifs et familles, garantissant une gestion locative fluide et un bon taux d’occupation. Ici, il est possible de trouver des biens à rénovation forte, permettant un important volume de travaux déductibles.
Déficit foncier, optimisation fiscale et stratégie long terme
Le déficit foncier s’inscrit pleinement dans une stratégie de placement immobilier réfléchie. Il permet de :
- réduire son impôt sur le revenu,
- augmenter le rendement net,
- améliorer la valeur du bien,
- profiter d’un loyer potentiellement plus élevé,
- maîtriser la fiscalité (charges, taxe foncière, amortissement des travaux).
Pour optimiser le dispositif, il est crucial d’intégrer tous les paramètres : prix d’achat, coût des travaux, financement par emprunt, taux d’intérêt, valeur future du bien et charges annuelles.
FAQ – Tout savoir sur le déficit foncier et l’investissement immobilier
1. Quelles dépenses peut-on déduire grâce au déficit foncier ?
Les travaux d’entretien, d’amélioration et de rénovation, ainsi que certaines charges liées à la location, peuvent être déduits.
2. Dans quelles villes investir en déficit foncier ?
Des villes comme Lyon, Dijon, Villeurbanne, Roanne, Vichy, Valence ou Mâcon sont particulièrement adaptées grâce à leur parc ancien et leur forte demande locative.
3. Le déficit foncier peut-il se cumuler avec d’autres dispositifs ?
Oui, notamment avec la loi Denormandie, la loi Malraux ou la loi Monument Historique, sous certaines conditions.
4. Le déficit foncier est-il intéressant pour un premier investissement locatif ?
Absolument. Il permet de réduire les impôts tout en valorisant un bien immobilier, ce qui est idéal pour débuter.
5. Peut-on investir en déficit foncier avec un emprunt ?
Oui, et c’est même conseillé : les intérêts du prêt immobilier sont également déductibles des revenus fonciers, optimisant encore la fiscalité.
Vous êtes intéressé par le déficit foncier à Lyon ? Contactez-nous pour échanger sur votre situation
patrimoniale et vos attentes en termes de réduction d’impôts. Ensemble nous trouverons
l’investissement locatif adapté à vos besoins.
