Lorsqu’on envisage un investissement locatif, l’une des premières notions évoquées est la rentabilité. Mais il est essentiel de distinguer deux indicateurs bien différents : la rentabilité brute et la rentabilité nette.
Si la rentabilité brute peut sembler séduisante, seule la rentabilité nette permet d’évaluer le véritable rendement d’un bien immobilier. Voyons cela à travers un exemple concret à Lyon.
👤 Le profil investisseur
Un jeune actif lyonnais, désireux de se constituer un revenu complémentaire tout en construisant un patrimoine immobilier, décide d’acquérir un studio déjà loué. L’objectif : minimiser le risque de vacance locative et profiter du statut LMNP, qui permet une fiscalité allégée sur les loyers perçus.
🏢 Description du bien
- Type : Studio meublé de 34 m²
- Localisation : Lyon 7ᵉ – à deux pas des universités et des transports
- Prix d’achat : 120 000 € (frais d’agence inclus)
- Loyer mensuel charges comprises : 750 €
- Locataire : Étudiant déjà en place, bail meublé
💰 Rentabilité brute : une première approche
La rentabilité brute est souvent utilisée pour comparer rapidement plusieurs biens. Elle ne prend en compte que le rapport entre le loyer et le prix d’achat.
Calcul :
750 € x 12 mois = 9 000 € de revenus locatifs annuels
→ (9 000 / 120 000) x 100 = 7,5 %
✅ Ce chiffre donne une idée générale de la performance du bien, mais il ne reflète pas la réalité financière de l’investissement.
🧾 Rentabilité nette : un indicateur plus réaliste
Contrairement à la rentabilité brute, la rentabilité nette tient compte des charges supportées par le propriétaire chaque année.
Charges annuelles estimées :
- Taxe foncière : 800 €
- Charges de copropriété non récupérables : 600 €
- Assurance PNO : 150 €
- Frais de gestion locative : 540 €
→ Total des charges : 2 090 €
Calcul :
(9 000 € – 2 090 €) / 120 000 € x 100 = 5,76 %
📉 La rentabilité nette est donc près de 2 points inférieure à la rentabilité brute, mais elle représente le rendement réel de votre placement, hors fiscalité.
